Acheteur sans prêt : que vérifier avant la promesse ?

Un acquéreur se présente avec un financement entièrement sur fonds propres. Pas de banque, pas d’offre de prêt, une signature rapide. Pour l’agence, c’est souvent une bonne nouvelle. Pour le contrôleur de la DGCCRF, c’est d’abord une question : d’où vient l’argent, et l’agence s’en est-elle préoccupée ?

Pourquoi ce dossier attire l’attention

Quand l’acheteur emprunte, la banque examine sa situation et l’origine de son apport. Sans prêt, personne d’autre que vous et le notaire ne regarde le financement en amont de la promesse. Or les décisions récentes de la Commission nationale des sanctions montrent que l’absence d’information sur l’origine des fonds est le reproche le plus fréquent fait aux agents immobiliers. Dans une affaire jugée en 2026, un bien de plus d’un million d’euros avait été acheté sans prêt, avec pour seule pièce au dossier un ordre de virement émanant d’une société sur laquelle l’agent ne savait rien.

Ce que l’on attend de vous

Le Code monétaire et financier vous demande de connaître l’objet et la nature de la relation et de recueillir les informations utiles sur votre client (articles L. 561-5-1 et R. 561-12). En pratique, pour un achat sans prêt, cela revient à trois questions simples, dont il faut garder la trace.

Qui paie ? L’acquéreur lui-même, son conjoint, une société, un tiers ? Si les fonds viennent d’une société ou d’une autre personne, il faut savoir qui elle est et pourquoi elle paie.

D’où vient l’argent ? Vente d’un autre bien, épargne, donation, héritage, cession d’entreprise. Une réponse orale ne suffit pas toujours : selon les montants et le profil, demandez un justificatif (acte de vente, attestation de donation, relevé d’épargne).

Est-ce cohérent ? Le montant est-il en rapport avec la profession et la situation déclarées par l’acheteur ? Une profession réduite à la mention « entrepreneur », sans autre précision, a été relevée par la Commission comme une lacune.

Les erreurs à éviter

Se reposer sur le notaire : la Commission rappelle que l’intervention d’autres professionnels ne dispense pas l’agent immobilier de ses propres obligations. Faire signer une attestation type à l’acheteur, certifiant que les fonds sont d’origine licite : la Commission a jugé que ce document ne remplace pas la connaissance de leur origine. Ne rien écrire : une vérification faite mais non tracée est, pour le contrôleur, une vérification qui n’existe pas.

Et si l’acheteur refuse de répondre ?

Un refus de justifier l’origine des fonds, ou des explications qui ne tiennent pas, doivent conduire à un examen plus poussé du dossier. Selon ce qu’il révèle, la question d’une déclaration à Tracfin peut se poser. C’est le sujet d’un prochain article.

Notre formation « Focus origine des fonds et surface financière » reprend ces situations pas à pas : quoi demander, jusqu’où aller, comment tracer. Voir la formation

Sources

Code monétaire et financier, articles L. 561-5-1 et R. 561-12. Commission nationale des sanctions, décisions du 22/04/2026 (n° 2023-63), du 22/04/2026 (n° 2023-30) et du 03/04/2026.

Article d’information générale, à jour à sa date de publication. Il ne constitue pas une consultation juridique.