Un acquéreur pressé, un paiement qui arrive d’un compte à l’étranger, une société dont personne ne sait qui la détient. Quelque chose cloche, mais rien n’est prouvé. C’est pour ces situations qu’existe la déclaration de soupçon : le signalement qu’un professionnel adresse à Tracfin, le service de renseignement financier du ministère de l’Économie, lorsqu’une opération lui paraît suspecte.
Voici les repères que donne le guide publié en janvier 2026 par Tracfin et la DGCCRF, l’administration qui contrôle les agences, et ce que la Commission nationale des sanctions (CNS) reproche aux agences sur ce point.
Un soupçon, pas une preuve
Le guide officiel le dit clairement : un soupçon ne repose pas, dans la plupart des cas, sur un seul critère, mais sur un faisceau d’indices qui rendent une opération atypique. Il invite à regarder l’opération dans son ensemble et à se demander si elle est cohérente. L’agent immobilier n’a pas à mener une enquête ni à prouver une infraction.
Le même guide décrit un cas typique : un acquéreur de 21 ans achète un appartement sans prêt, accompagné d’une personne plus âgée qui mène la discussion, se montre pressée et demande si une partie peut être payée en espèces. Pris isolément, aucun de ces éléments ne prouve rien. Réunis, ils dessinent une situation qui appelle des questions.
Les idées reçues que le guide écarte
« La banque ou le notaire vont déclarer »
La déclaration est individuelle. Le guide précise qu’un professionnel ne peut pas se reposer sur le fait qu’un autre professionnel, banque ou notaire, est susceptible de signaler la même opération.
« Je risque un procès de mon client »
Le guide indique qu’une déclaration faite de bonne foi ne peut pas être reprochée à son auteur, ni sur le plan civil, ni sur le plan pénal, ni sur le plan disciplinaire. Tracfin ne mentionne jamais l’origine de l’information lorsqu’il transmet ses analyses.
« Je dois prévenir le client »
C’est l’inverse. La déclaration est confidentielle : on n’en parle ni au client, ni à des tiers. Et si l’agence décide ensuite de ne pas poursuivre avec ce client, elle ne peut pas lui donner la déclaration comme raison.
« La vente est déjà signée, c’est trop tard »
Le guide prévoit qu’une déclaration peut être faite après coup, lorsqu’un doute apparaît plus tard. Une tentative d’opération, même abandonnée, peut aussi être déclarée.
Ce que la CNS reproche aux agences
N’avoir jamais rien déclaré
C’est le constat le plus fréquent dans les décisions : aucune déclaration, alors que les dossiers contenaient des achats importants sans emprunt ou des paiements atypiques.
Avoir déclaré, mais pas les bonnes opérations
En juillet 2024, une agence de montagne avait fait plusieurs déclarations dans l’année. La CNS a pourtant retenu le manquement, parce que d’autres opérations, dont la location d’un chalet à une personne visée par des sanctions ukrainiennes, auraient dû être signalées compte tenu du profil des clients et des informations négatives disponibles à leur sujet.
Ne pas pouvoir le prouver
En février 2024, une agence a évoqué à l’audience une déclaration de soupçon qu’elle n’a pas été en mesure de documenter. Ce qui n’est pas tracé ne peut pas être démontré.
Ne rien avoir organisé
Plusieurs décisions relèvent l’absence de déclarant ou de correspondant Tracfin désigné, ou une procédure rédigée seulement après le contrôle. Le guide rappelle que chaque agence désigne un déclarant et un correspondant, qui peuvent être la même personne, et que les déclarations se font sur ERMES, la plateforme en ligne de Tracfin.
Et concrètement ?
Comment passer d’un doute à une décision, comment rédiger une déclaration utile et ce qu’il faut garder dans le dossier : nous le travaillons pas à pas, sur des cas réels, dans la formation consacrée à la déclaration de soupçon.
Questions fréquentes
Faut-il être certain pour déclarer ?
Non. Le guide officiel parle de doute et de faisceau d’indices, pas de certitude.
Peut-on déclarer une opération qui n’a pas eu lieu ?
Oui, le guide mentionne expressément la tentative d’opération. Un acheteur qui disparaît dès qu’on lui demande d’où vient son argent peut être plus parlant qu’une vente conclue.
Le client saura-t-il qui l’a signalé ?
Le guide indique que Tracfin ne révèle jamais l’origine de ses informations et que les déclarations ne peuvent pas être saisies lors d’une perquisition.
Se former
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Article d’information générale, à jour au 12/10/2026. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l’analyse d’une situation particulière.
