L’agent immobilier doit comprendre d’où vient l’argent qui finance l’achat, pas seulement vérifier qu’il existe. C’est sur ce point que les agences sont le plus souvent sanctionnées. Et dans la plupart des cas, ce n’est pas faute d’avoir posé la question : c’est parce que la réponse obtenue ne suffisait pas.
Voici, décisions de la Commission nationale des sanctions (CNS), l’autorité qui sanctionne les agences, à l’appui, ce qui ne suffit pas à justifier l’origine des fonds d’un acquéreur.
Le point faible des agences
Dans les décisions rendues par la CNS en 2026, le constat se répète. Dans la majorité des dossiers contrôlés, rien n’explique d’où vient l’apport de l’acquéreur, y compris quand il finance tout le prix. Quand l’agence a posé la question, la réponse est restée orale, ou les informations recueillies étaient « purement déclaratives », selon les termes d’une décision de février 2026.
L’agence n’a pas à prouver que l’argent est propre. Mais elle doit pouvoir montrer qu’elle s’est renseignée et qu’elle a obtenu des éléments sérieux. La CNS le dit ainsi : il appartient à l’agence « de conserver les justificatifs de l’examen » auquel elle a procédé.
Ce qui ne suffit pas
Un relevé de compte ou d’épargne
Un relevé prouve que l’argent est disponible. Il ne dit rien de sa provenance. Le guide publié en janvier 2026 par Tracfin, le service de renseignement financier du ministère de l’Économie, et par la DGCCRF, l’administration qui contrôle les agences, parle d’ailleurs d’« origine économique des fonds » : la question n’est pas de savoir si l’acquéreur a l’argent, mais d’où il vient. Un relevé peut compléter un dossier, il ne le remplace pas.
Une explication orale
Une agence expliquait poser oralement la question de l’origine des fonds, sans demander de documents. Aucun des dossiers contrôlés ne contenait d’élément sur les revenus, le patrimoine ou la provenance des apports (décision de juin 2024). Dans une autre affaire, la CNS a jugé que l’agence ne pouvait pas « se borner à recueillir oralement » des éléments donnant une apparence de cohérence, surtout lorsque l’apport est élevé ou sans rapport avec l’âge et les revenus de l’acquéreur (décision de février 2024).
Une déclaration signée par l’acquéreur
Une fiche par laquelle le client déclare que l’opération n’est pas liée au blanchiment ne vaut pas connaissance de l’origine des fonds. La CNS l’a rappelé en avril 2026. Il en va de même d’un questionnaire rempli par le client sans aucun justificatif.
Une explication sans la pièce qui va avec
Dans l’affaire de février 2024, l’agence devait justifier un apport personnel important. Elle n’a pu produire que des déclarations de dons manuels couvrant une partie de la somme. Le reste proviendrait « d’économies personnelles, sans autre justification ». Dans le même dossier, une offre d’achat mentionnait un legs important dont l’agence n’avait aucune trace.
Une pièce qui parle d’autre chose
Le guide de janvier 2026 rappelle qu’un procès-verbal d’assemblée de copropriété ou une taxe foncière ne suffit pas à identifier l’origine des fonds. Ces documents montrent que le client possède un bien, pas que l’argent de l’achat vient de sa vente.
Un prêt bancaire
Le financement par la banque ne dispense pas l’agence de comprendre l’opération. En juin 2024, la CNS a relevé un dossier où l’agence ne savait rien du prêt de l’acquéreur, ni de la provenance de son apport. En septembre 2026, elle a retenu des apports importants non justifiés, qu’ils soient personnels, familiaux ou complétés par des emprunts.
Le notaire
Le notaire a ses propres obligations. Son intervention ne dispense pas l’agence des siennes, et la CNS l’a rappelé à de nombreuses reprises. Les pièces transmises au notaire sans en garder copie sont, pour le contrôleur, des pièces que l’agence n’a pas.
Et alors, que demander ?
Quelles pièces retenir selon que l’apport vient d’une vente, d’une donation, d’une succession ou d’une épargne, jusqu’où aller et comment le tracer : la réponse dépend du dossier et du profil de l’agence. Nous la travaillons sur des cas réels dans la formation consacrée à l’origine des fonds.
L’achat sans prêt : un exemple tiré du guide officiel
Les décisions de 2026 visent précisément des biens financés intégralement par apport personnel, sans aucun justificatif d’origine. Le guide de Tracfin et de la DGCCRF en donne une illustration. Un acquéreur de 21 ans, technicien, achète un appartement sans prêt. Il est accompagné d’une personne plus âgée qui mène la discussion, se montre pressée et demande si une partie peut être payée en espèces. L’acquéreur n’était qu’un prête-nom. L’argent venait d’une société dont les dirigeants détournaient les fonds.
Aucun de ces éléments ne suffit seul. C’est leur accumulation, sans explication cohérente, qui aurait dû alerter.
Et si l’acquéreur ne veut pas ou ne peut pas justifier ?
Un refus, des explications qui varient ou des pièces qui ne collent pas ne sont pas anodins. La loi prévoit que le professionnel qui ne parvient pas à recueillir les informations nécessaires sur l’opération ne l’exécute pas, et peut adresser une déclaration à Tracfin. Un acheteur qui disparaît dès qu’on lui demande un justificatif est souvent plus parlant qu’une vente conclue.
Pour aller plus loin : Déclaration de soupçon à Tracfin : les repères de l’agent immobilier
Questions fréquentes
Un relevé d’épargne suffit-il à justifier l’apport ?
Non. Il prouve que l’argent est disponible, pas d’où il vient.
Une attestation sur l’honneur de l’acquéreur suffit-elle ?
Non. Une déclaration du client, même signée, ne remplace pas la connaissance de l’origine des fonds. La CNS l’a rappelé en avril 2026.
Faut-il demander des justificatifs pour chaque vente ?
La loi demande que l’étendue des informations recueillies soit adaptée au risque présenté par l’opération. Un apport modeste et cohérent avec la situation de l’acquéreur n’appelle pas les mêmes diligences qu’un paiement comptant important.
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Les sigles et termes techniques sont expliqués dans notre lexique LCB-FT de l’agent immobilier.
Article d’information générale, à jour au 12/10/2026. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l’analyse d’une situation particulière.
