Le gel des avoirs consiste à bloquer les biens et l’argent de certaines personnes ou sociétés, par exemple au titre de sanctions internationales ou de la lutte contre le terrorisme. Un bien immobilier peut être concerné. Longtemps discret dans les décisions de sanction, ce sujet est devenu en quelques années l’un des reproches les plus fréquents faits aux agences.
Voici ce que montrent les décisions de la Commission nationale des sanctions (CNS), l’autorité qui sanctionne les agences immobilières, et ce qui ne suffit pas à se mettre à l’abri.
Un grief devenu systématique
Jusqu’au début des années 2020, le gel des avoirs apparaissait peu dans les décisions visant les agences immobilières. Depuis 2024, il figure dans la plupart d’entre elles, souvent comme un manquement à part entière, à côté des reproches plus classiques sur l’identification des clients ou l’origine des fonds.
Le reproche est presque toujours le même : l’agence n’avait rien organisé pour vérifier que ses clients ne faisaient pas l’objet d’une mesure de gel, et ses dossiers ne gardaient aucune trace d’une telle vérification.
Ce qui ne suffit pas
Ne pas savoir
En mai 2024, la gérante d’une petite agence, seule salariée de sa société, a expliqué qu’elle n’avait pas connaissance de cette obligation. Aucun des dossiers examinés ne contenait de trace de consultation du registre des gels. Le grief a été retenu. Même constat en décembre 2024 pour le dirigeant d’une autre agence, qui a déclaré à l’audience ignorer l’existence de l’obligation.
Être une petite structure ou une agence récente
La taille de l’agence ne dispense pas de l’obligation, même si l’organisation à mettre en place peut être proportionnée. La seconde agence avait été créée moins d’un an avant le contrôle. La première ne comptait que sa gérante et un agent commercial. Dans les deux cas, la CNS a retenu le manquement.
Exercer comme agent commercial
En avril 2026, un agent commercial indépendant, mandataire d’une agence, a été poursuivi seul. Il avait accès aux documents de son mandant, mais ne vérifiait pas ses clients sur la liste des personnes visées par une mesure de gel. Le grief a été retenu contre lui personnellement.
Vérifier sans garder de trace
Le contrôleur regarde les dossiers. Une recherche faite à l’écran, dont il ne reste rien, ne peut pas être démontrée. Les décisions relèvent d’ailleurs, le plus souvent, l’absence de justificatif de consultation dans les dossiers.
Corriger après le contrôle
La CNS apprécie la situation au jour du contrôle. Une agence qui met en place la consultation du registre après la visite de l’administration voit cet effort pris en compte pour fixer la sanction, pas pour effacer le manquement.
Et concrètement ?
Qui vérifier, à quel moment de la vente, comment garder la preuve et que faire si un nom ressemble à celui d’une personne visée : nous le travaillons sur des cas réels dans la formation consacrée au gel des avoirs et à la clientèle internationale.
Les outils publics existent
La direction générale du Trésor met gratuitement à disposition le registre national des gels, qui recense les personnes et entités visées par une mesure de gel en France. Elle publie aussi une liste des biens immobiliers faisant l’objet d’une mesure de gel et une liste des sociétés propriétaires de tels biens. Le guide publié en janvier 2026 par Tracfin, le service de renseignement financier du ministère de l’Économie, et par la DGCCRF, l’administration qui contrôle les agences, les présente comme les outils de référence.
Un sujet qui dépasse la liste
Une personne visée par une mesure de gel ne se présente pas toujours sous son nom. Le guide officiel rappelle que les professionnels de l’immobilier doivent aussi être attentifs aux montages destinés à contourner ces mesures : un proche qui achète à la place de la personne visée, une société dont on ne connaît pas le véritable propriétaire, des fonds qui transitent par un pays tiers. C’est là que le gel des avoirs rejoint les questions de bénéficiaire effectif et d’origine des fonds.
Questions fréquentes
Le gel des avoirs ne concerne-t-il que les clients étrangers ?
Non. Les mesures de gel visent des personnes et des entités de toutes nationalités, y compris françaises.
Le notaire ne s’en charge-t-il pas ?
Le notaire a ses propres obligations. Les décisions de la CNS rappellent régulièrement que l’intervention d’un autre professionnel ne dispense pas l’agence des siennes.
Le gel des avoirs est-il la même chose que la lutte contre le blanchiment ?
Les deux sont liés mais distincts. La lutte contre le blanchiment porte sur l’origine de l’argent. Le gel des avoirs porte sur l’identité de la personne : certaines personnes ne peuvent tout simplement pas recevoir ou utiliser de fonds ou de biens, quelle que soit l’origine de leur argent.
Se former
Notre parcours de lutte contre le blanchiment (LCB-FT) pour les agents immobiliers part des décisions de la CNS pour construire les bons réflexes, du socle aux modules thématiques, avec une attestation nominative pour chaque collaborateur.
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Les sigles et termes techniques sont expliqués dans notre lexique LCB-FT de l’agent immobilier.
Article d’information générale, à jour au 12/10/2026. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l’analyse d’une situation particulière.
